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隱藏在房貸里的那些秘密
作者:管理員|發布日期:2020-01-21|閱讀次數:24

在你每個月交給銀行的房貸里,其實蘊含著很多秘密,只不過你不知道而已。

今天,我給大家從三個維度詳細拆解這些秘密:

1、快速理解等額本息和等額本金的區別
2、要不要借房貸 
3、用房貸來預測房價漲跌

我知道你們想直接翻到第三條去看,別急,因為前面兩條,也很精彩。

等額本息和等額本金


對于絕大部分普通人來說,等額本息和等額本金是最容易被弄混的地方,這兩個東西解釋起來實在是太復雜太拗口。

今天,我用簡單粗暴的方法,讓大家瞬間了解他們的異同。

曾經有多個文章說,房貸用等額本金好,等額本息會多交幾十萬的利息,真的是這樣么?

錯了,等額本金和等額本息的利率是一樣的,他們倆最大的區別,在于等額本金,你前期還款較多,僅此而已。

我現在以100萬房貸30年舉例,基準利率設定為4.9%。

如果采用等額本息法,每月應還款5307元,30年累計還款191萬,你大概需要給銀行91萬做利息。



等額本息法的特點是每個月還款額固定,在第一個月的5307元里,4083元是利息,1224元是本金。

而到了第360月,你每個月還是還款5307元,但是其中5286元是本金,利息僅為21元。



所以還有一個謠言是,等額本息法前期還的都是利息,后期還的才是本金,如果前幾年沒有提前還款的話,就不用還了,因為后期再還虧大了。

這一點,我后面一并講解,先把等額本金法給大家也列清楚。

假設采用等額本金法,每個月將會固定還本金2777元,利息將逐漸減少,第一個月應還利息4083元,故第一個月應還房貸總額為6861元。

30年累計還款173萬元,比等額本息法少還款接近20萬。



看到這個數據,你會說,沒錯啊,等額本金法就是省錢,我就借了100萬,結果少還20萬的利息,這么驚人的數據難道還不能說明問題么?

當然不能,實際上等額本息法對消費者來說是最有利的。

首先,我們仔細對比兩個圖發現,不管你是等額本金法還是等額本息法,只影響你每個月還的本金數量,而不會影響你還款的利息,你還的利息是一樣多的。

你會說,不對啊,等額本金法每個月應還的利息很明顯是在迅速變少,我眼又不瞎,你自己上面剛列完圖,圖上顯示的清清楚楚。

別急,你再仔細看看,兩種還款辦法,第一個月需要償還的利息都是4083元,但是隨后等額本金法應還的利息在迅速減小,為什么呢?

因為在第一個月,兩種辦法所占用的本金,都是100萬整,所以他們當月應還利息的金額都是100萬*4.9%/12=4083元。

但是這個月,等額本金法額外還了2777元的本金,而等額本息法,只還了1223元的本金。

從第二個月開始,等額本息法占用銀行的本金,就變多了,隨著時間的推移,它額外占用的銀行本金,會越來越多。

你占用了更多的銀行本金,利率一樣的情況下,你應繳的利息當然應該變多。每一期你應繳納的利息,都是你當期占用本金*利率,等額本金和本息均是如此。

但是我之所以找銀行貸款買房,就是因為我沒錢啊,我要是有錢我還貸款干嘛。至少90%以上的普通人,都希望占用更多的銀行本金,越多越好。

如果能永久占用銀行的本金,每期只還利息不還本金,那簡直太爽了,這樣的條款如果能簽100年,而不是30年,那這筆錢和白送給你也沒什么區別了。

不信的話,你可以按這個條款把錢借給我,多多益善,青木我來者不拒,因為這等同于送我錢。

出于這種思維考慮,那我們當然更傾向于選擇等額本息法,因為這種辦法前期償還的本金極少,貸款買房的人群,絕大部分,都是現在沒錢,未來有錢。

而等額本金法,前期還款太多,第一個月要還款高達6861元,而最后一個月,每個月只需要還款2789元。



30年前,1000塊錢是一筆巨款,但是今天的1000塊,也許只夠吃一頓飯,等額本金法很明顯有頭重腳輕的趨勢,并不是普通工薪層合理的資金分配方式。

房貸的利息只和你占用的本金多寡掛鉤,和你還款方式一毛錢關系都沒有,我們回到第二張圖,等額本息法,第360個月應還21.58元的利息,5285元的本金。

后期果然都是在還本金,那么你虧了么?

一分錢都沒有虧,最后一個月,你還欠銀行5285元的本金,占用的這5000多本金,按利率會產生21.58元的利息,這有問題么?一點問題都沒有。

如果是等額本金法,第360個月,應還11.34元利息和2777元本金。

為啥會產生11.34元的利息,道理很簡單啊,你這個月欠銀行2777的本金,按照利率,理所當然的會產生11.34元利息。

綜上所述,你占用銀行的本金越多,你應還的利息越多,但是銀行承擔的風險和成本也越大,所以大家是公平交易。

等額本金法之所以30年累計還的利息稍微少一點,完全是因為它前期本金還的多,占用的銀行本金少。

如果你傾向于前期多還本金,那你少貸一點款就是了,或者直接提前還款,干嘛要用等額本金呢。

時間就是金錢,這句話一點都沒錯,從長期角度出發,以十年為單位進行考慮,隨著貨幣的超發,你的收入一定會增加,欠錢的成本一定會減少。

所以,建議無腦選擇等額本息法,不用燒腦筋去對比了,如果你后來掙錢了沒地方投,提前還款就可以了,你沒虧一分錢利息,前面幫你計算過了。

要不要借房貸


說到提前還款,那就要提一下要不要借房貸的問題了。很多人會說,這還用問么?當然要借了,借的越多賺的越多啊,好多人都這么說的。


由于過去20年房價始終上漲,這個邏輯是沒錯的,基準利率是4.9%,只要房價增幅超過這個數值,那么買房貸款就一定是劃算的。

對于沒有錢,只能靠未來的工資還貸的人群來說,只要房價增速大于4.9%,你借房貸就是沒有錯的,它能讓你迅速有個家。

但是對于一部分人群來說,他們除了借房貸之外,還把手頭的現金借給別人或者金融企業來吃息差,這樣的人還不少。

很多人認為,我欠著4.9%的房貸,用8%的利率把錢借出去,一年凈賺3%,簡直不要太聰明。

親,你聽說過銀行壞賬么?沒聽說過沒關系,我給你解釋一下,銀行借出去的錢,如果收不回來,那就叫壞賬,這筆錢是按虧損計算的。

如果你的息差是3%的話,那么你借給100個人,只要有3個人不還錢了,你就是虧的。

為什么銀行貸款利率低,因為銀行基本只給資質好,有抵押物的企業借貸,風險低,利率當然可以低。

為什么小微企業利率高,因為這些企業資質差、風險高,通常還沒有抵押物,利率當然高,息差不高不足以覆蓋這個風險。

房貸對銀行來說,只是略有風險,因為你有房子及你個人的終身信用作為抵押物,所以銀行房貸的利率,可能是你這輩子能拿到的最低貸款利率了。

但是房貸對你來說,卻是100%的風險,中國是個人無限連帶責任制,個人欠款,至死方休,除非你愿意放棄一輩子的未來,否則這筆貸款你是必須要還給銀行的。

如果你把錢放出去的利率是8%,那么你的壞賬率必須低于3%才算賺錢,如果你把錢放出去的利率是12%,那么你的壞賬率必須低于7%才能賺到錢。

所以,在借錢之前,你要認真評估對方賴賬的概率,你這筆錢放出去,可不是一定能收的回來哦。

不要相信什么兜底保本,碰到極端金融風險,連銀行都能破產,何況那些小型企業。這幾年有好多為了8%收益把錢存到P2P,自己還欠著幾十萬房貸的傻白領,現在打碎門牙往肚里吞啊。

所以,如果你手頭的項目息差只有區區幾個點,但是你評估對方賴賬的概率還不止于此時,這些錢,你還不如直接存銀行。

但是銀行的理財收益一般是4%附近,比你房貸的基準利率還低1個點,你如果欠著房貸把錢去買理財,那簡直是傻到家了。

所以對于這樣的人,直接把錢提前還貸,是最佳的選擇。

這世界上,不是所有人都愿意去借房貸的,只能說大部分人愿意借房貸,而有些人,就是愿意全款買房。

當然,很多人不這么做的原因,是因為他們沒有全款的錢。。。


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